Rarität: Jugendstil-Juwel mit traumhaftem Privatgarten!

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Wohnfläche ca.	146,00 m²		Nutzfläche ca.	150,00 m²
Zimmeranzahl	4		Baujahr	1889
Verfügbar ab	sofort		Etage	1 von 3
Zustand	gepflegt/ gut		Nutzungsart	wohnwirtschaftlich
Heizungsart	Zentralheizung		Befeuerungsart	Öl
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Rarität: Jugendstil-Juwel mit traumhaftem Privatgarten!

Die angebotene 4-Zimmer-Wohnung befindet sich in einer Jugendstil-Villa aus dem Jahre 1889 mit insgesamt vier Wohneinheiten in ruhiger Lage und spiegelt den einzigartigen historischen Charme der Jugendstil-Epoche wider. Das Gebäude wurde fortlaufend modernisiert (insbesondere Dach-Fassade und Fenster) und befindet sich einem äußerst gepflegten Zustand.

Mit einer Deckenhöhe von ca. 2,90 m zeichnet sich diese außergewöhnliche Wohnung durch erlesene Materialien wie beispielsweise geschmackvolle Stuckarbeiten, Original-Eichenparkettböden, Original-Türen sowie hochwertige Keramiklichtschalter aus. Das sorgfältig ausgewählte Mobiliar, welches auf Anfrage übernommen werden kann, entfaltet eine harmonische Gesamtwirkung und trägt durchgehend die persönliche Handschrift der Eigentümer.

Über das Treppenhaus (Treppenlift inklusive) sowie über den Garten haben Sie einen direkten Zugang zu der Wohnung.

Das großzügige Wohnzimmer mit Erker und angrenzendem Esszimmer auf insgesamt ca. 45 m² Wohnfläche verfügt über eine Südausrichtung und sorgt mit einem Ausblick ins Grüne für ein absolutes Wohlfühlambiente in Kombination mit einem Höchstmaß an Privatsphäre.

Die Küche beinhaltet eine moderne Einbauküche mit ausreichend Platz für einen großen Tisch und ebenso einen angrenzenden Abstellbereich mit eigenem Fenster.

Das extravagante Badezimmer ist mit einer mittig im Raum angeordneten großen Badewanne ausgestattet. Ein besonderes Augenmerk liegt auf den hochwertigen und handsignierten Rosenthal-Relieffliesen des österreichischen Malers Ernst Fuchs. Ebenso finden Sie zwei Waschbecken sowie eine Grohe-Dusche vor.

Für Ihre Gäste besteht ein separtes und elegantes WC von Villeroy & Boch mit Urinal und einem Jugendstil-Waschtisch.

Das Schlafzimmer bietet Ihnen auf ca. 19 m² Wohnfläche ausreichend Stellmöglichkeiten für ein Doppelbett sowie einen großen und hohen Schlafzimmerschrank.

Das vierte Zimmer kann als Gäste-/Kinderzimmer oder Büro genutzt werden und verfügt über einen angrenzenden Stellraum für eine Waschmaschine mit Trockner.

Besonderes Highlight ist der eingewachsene parkähnliche eigene Garten mit ca. 700 m² (Realteilung). Hier lassen sich im Sommer viele entspannte Stunden mit der Familie sowie mit Freunden verbringen.

Ein Außenstellplatz direkt vor dem Hauseingang und eine eigene Gartenzufahrt mit einem Carport runden neben zwei Kellerräumen das Angebot ab.

+ Echtholzparkett (Eiche)
+ Badezimmer (Villeroy & Boch, Grohe, Kerama) mit Badewanne und Dusche
+ hohe Decken (ca. 2,90 m)
+ Stuckarbeiten
+ Original-Türen mit Beschlägen
+ Terrasse (Ost-Ausrichtung)
+ Gäste-WC
+ moderne Einbauküche (Geräte von Siemens)
+ Erker
+ Satellitenanschluss
+ Kaminofen
+ Modernisierungen/Renovierungen: teilweise Parkett, Badezimmer, Fenster (Schall- und Wärmeschutz), Heizkörper

+ Gartenhaus
+ Treppenlift in dem Hauseingang
+ ca. 700 m² eigenem Garten! (realgeteilt)
+ zwei Kellerräume
+ Außenstellplatz
+ eigene Gartenzufahrt mit Carport

Luxus-Ausstattung
Fußboden: Fliesen, Parkett
Dusche
Badewanne
Bad mit Fenster
Gesamtfläche: 150.00qm
2 Schlafzimmer

Zusätzliche Angaben Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 11.7.2026.
Endenergiebedarf beträgt 174.00 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Öl.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1994.
Die Energieeffizienzklasse ist F.

Dieses Objekt wird von der Graf Immobilien GmbH im Alleinauftrag angeboten.

Hinweis auf Provisionspflicht:

Wir weisen Sie ausdrücklich darauf hin, dass bei Zustandekommen eines rechtsgültigen notariellen Kaufvertrages eine Käufer-Provision in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt. aus dem verbrieften Kaufpreis, an die Firma Graf Immobilien GmbH fällig wird. Mit Ihrer Anfrage auf die von uns inserierte Immobilie, schließen Sie einen rechtsgültigen Maklervertrag mit der Firma Graf Immobilien GmbH ab, welcher jedoch erst und ausschließlich mit erfolgreichem Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages eine Provisionspflicht auslöst.

Wohnflächenaufschlüsselung:

Flur: ca. 19,73 m² WF
Küche: ca. 17,51 m² WF
Wohnzimmer: ca. 23,98 m² WF
Esszimmer: ca. 21,66 m² WF
Gäste-WC: ca. 3,07 m² WF
Badezimmer: ca. 15,17 m² WF
Schlafzimmer: ca. 18,84 m² WF
Gäste-/Kinderzimmer: ca. 21,31 m² WF
Terrasse: ca. 9,19 m² NF /2 = 4,59 m² WF

Gesamtwohnfläche: ca. 145,87 m² (WF)
Gesamtnutzfläche: ca. 150,46 m² (NF)

Hausgeld: 100,00 EUR
Carport

Stellplatz Freifläche

• Kamin
• Einbauküche vorhanden
• 1 Terrasse
• Keller
• Haustiere erlaubt
• 2 Stellplätze
• Gartenmitbenutzung

Energieausweistyp	Bedarfsausweis		Wesentlicher Energieträger	Oel
Endenergiebedarf	174.00 kWh/(m²a)		Energieeffizienzklasse	F
Gültig bis	2026/07/11

Energieausweistyp	Andere		Energieeffizienzklasse	F
Baujahr (gemäß Energiepass)	1994

Mallersdorf-Pfaffenberg

Der geschichtsträchtige Markt Mallersdorf-Pfaffenberg liegt mit seinen ca. 7.000 Einwohnern in dem niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen und ist u.a. bekannt für sein Kloster mit eigener Brauerei und die Pfarrkirche St. Johannes.

Das Zentrum von Mallersdorf ist fußläufig in sechs Gehminuten zu erreichen. Hier erwarten Sie u.a. eine Metzgerei, eine Eisdiele, mehrere Restaurants, Banken und ein Büchergeschäft. Ebenso gibt es in dem Ort zwei Kindergärten, eine Grund- und Mittelschule und ein Gymnasium. Die hervorragende medizinische Versorgung ist durch ein eigenes Krankenhaus, mehrere Hausärzte sowie viele Fachärzte und zwei Apotheken gewährleistet.

Sowohl die Städte Regensburg, Straubing als auch Landshut sind in ca. 30 Autominuten verkehrstechnisch schnell erreichbar. Auch an die Autobahn A92 mit Anbindung nach Passau bzw. Landshut/München besteht eine hervorragende Verbindung.

Es besteht eine Zugverbindung in Richtung Straubing sowie in Richtung München.

Anbindungen:

+ ca. 105 km nach München

+ ca. 78 km nach Ingolstadt

+ ca. 70 km zum Flughafen München

+ ca. 40 km nach Regensburg

Antwort an:

Graf Immobilien GmbH Herr Christopher Hildebrandt Nordendstraße 26 80801 München

Telefon	+49 89 28 80 79 60, +49 172 58 03 274, 08928807960 (Zentrale)
Fax	+49 89 28 80 79 620
URL	www.grafimmo.de