Exklusives Domizil!

Kaufpreis

1.350.000,00 €

Provision

3,57 % (inkl. MwSt.)

Wohnfläche ca.	409,00 m²		Grundstücksfläche ca.	1.980,00 m²
Zimmeranzahl	20.5		Baujahr	1970
Verfügbar ab	sofort		Zustand	gepflegt/ gut
Nutzungsart	wohnwirtschaftlich		Heizungsart	Zentralheizung
Befeuerungsart	Öl

Diese besondere Immobilie bietet Ihnen auf zwei Etagen eine Fülle an Annehmlichkeiten. Das Haus wurde mit einer hochwertigen Ausstattung und einem gehobenen Baustil errichtet, der durch hohe Decken und großflächige Räume besticht. Vom offenen und großzügigen Eingangsbereich gelangen Sie, über eine breite Doppeltüre in das fantastische Wohnzimmer. Bei schönem Wetter ist dieser Raum mit außergewöhnlich viel Sonnenlicht gefüllt und ist mit seinem Glaserker ein wahrer Hingucker. Ein großzügiger Wohn- und Essbereich mit moderner Küche regt dazu an, Ihre Familie und Freunde zu bekochen und eine gemütliche und besondere Zeit miteinander zu verbringen. Das Obergeschoss bietet Raum für eine große Familie und für Gäste. Besonderheiten sind hier die zwei Bäder und das Atelier, welches sich auch zu einem Büro, Schlafraum oder Sportraum umgestalten lässt. Im Untergeschoss befindet sich eine separate Einliegerwohnung, die Sie als zusätzlichen Raum für Gäste oder zusätzliche Mieteinnahmequelle nutzen können. Über einen separaten Eingang gelangen Sie in die dazugehörige Arztpraxis, die Ihnen weitere Nutzungsmöglichkeiten zu bieten hat. Die parkähnliche Gartenanlage mit Terrasse und Pool lädt zum Verweilen und Entspannen ein. Unter anderem für Grillabende im Sommer und größere Feierlichkeiten ist dieser optimal geeignet! Zusammenfassend ist diese Immobilie eine perfekte Wahl für anspruchsvolle Käufer, die viel Platz und Komfort gewohnt sind, ohne auf eine ländliche Lage mit guter Anbindung verzichten zu wollen.

Weitere Angebote unter www.GARANT-IMMO.de

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Arztpraxis: * Rolllos * drei Holzöfen * hochwertige Ausstattung * hohe Decken ca. 2,60 m * Gäste-WC im Erd- und Obergeschoss * Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, WC und französischen Balkon * Fenster und Treppengeländer geschreinert * Großes Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse und Garten * Waschraum und Keller * Doppelgarage und ca. 15 Stellplätze * Terrasse mit Pool



Fußboden: Fliesen, Parkett, Marmor

Zusätzliche Angaben Renovierungen:

* Praxisdach vor 6 Jahren erneuert
* Anbau Einliegerwohnung 1993
* Kunststofffenster in der Küche 2022
* Heizkessel erneuert 2013

Die Groß-Möbel sind im Preis mit inbegriffen.
Weitere Informationen und Fotos erhalten Sie auf Anfrage.

Auf Wunsch sind wir bei Vermittlung von Finanzierung gern behilflich.
Kommen Sie auf mich zu!

• Einbauküche vorhanden
• 1 Balkon
• Einliegerwohnung
• Garage vorhanden
• 2 Stellplätze

Energieausweistyp	Verbrauchsausweis		Wesentlicher Energieträger	Öl
Endenergieverbrauch	114.8 kWh/(m²a)		Ausgestellt am	13.03.2023
Energieeffizienzklasse	D		Baujahr (gemäß Energiepass)	1970

Energieausweistyp	Andere		Energieeffizienzklasse	D
Baujahr (gemäß Energiepass)	1970

Ruhstorf an der Rott ist ein Markt mit ca. 7.309 Einwohnern im niederbayerischen Landkreis Passau.
Der Markt liegt am südlichen Rand des Bayerischen Waldes und wird von der Rott durchflossen, einem Nebenfluss des Inns.
Die Landschaft ist geprägt von sanften Hügeln und Wäldern, die zum Wandern und Radfahren einladen.

Alles für den täglichen Bedarf befindet sich fußläufig. Wie ca. 500 m entfernt ein Edeka, Bäckerei/Cafe, Metzgerei, Raiffeisenbank und Sparkasse, Allgemeinarzt und Apotheke, Friseur, Pizzeria und Vietnamese.
Unter anderem befinden sich im Ort ein Kindergarten und eine Grund- und Mittelschule.
Sportangebote: Tennis, Fußball, Sportschützen, Bogenschießen und Boxen.
Weitere Vereine: Eigenheimvereinigung, Faschingsgesellschaft, Musikkapelle, Fischer und Naturfreunde, Fotofreunde, freiwillige Feuerwehr, Geflügelzuchtverein, Golfstammtisch und noch ein paar weitere.

Darüber hinaus hat die naheliegende Stadt Pocking viel zu bieten!
Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte aller Art, Kindergärten und Bildungseinrichtung von Grundschule bis zu weiterführenden Schulen.

Sehenswürdigkeiten & Ausflüge:
Der Rottal-Inn-Radweg ist ein beliebter Radweg entlang des Flusses Rott und verläuft auch durch Ruhstorf an der Rott. Die Strecke führt durch idyllische Landschaften und vorbei an historischen Orten und ist ideal für Radfahrer jeden Niveaus.
Die Klosterkirche St. Nikola, die St. Laurentius-Kirche, der Bienenlehrpfad und der Naturpark Obst-Hügel-Land gehören zu sehenswerten Ausflügen.

Bis nach Pocking sind es ca. 7 km, bis zur Stadt Passau ca. 20 km. Das Bäderdreieck erreichen Sie in ca. 15 km und nach Österreich wie zu der schönen Barockstadt Schärding gelangen Sie in unter 15 Min.
Gute Autobahnanbindung durch die nur etwa 15 Min. entfernte A3. Darüber lassen sich die Städte Passau, Deggendorf, Straubing, Regensburg und Landshut bequem erreichen. Genauso über die A94 sind Sie in der Hauptstadt von Bayern in unter 2 Stunden!

Antwort an:

Garant Immobilien Bad Reichenhall GmbH Büro Passau Dr.-Ernst-Derra-Str. 2 94036 Passau

Telefon	0851/96 67 94-0 (Zentrale)
Fax	0851/96 67 94-20
URL	www.garant-immo.de/Stuttgart