*Ein heimeliges Zuhause für die ganze Familie!* ZFH mit Traumgarten - Nähe Spiegelau

Kaufpreis

579.000,00 €

Provision

3,57 %

Wohnfläche ca.	208,00 m²		Grundstücksfläche ca.	850,00 m²
Nutzfläche ca.	75,00 m²		Zimmeranzahl	8
Baujahr	1979		Verfügbar ab	nach Vereinbarung
Etagenanzahl	3		Zustand	gepflegt/ gut
Nutzungsart	wohnwirtschaftlich		Heizungsart	Zentralheizung
Befeuerungsart	Holz, Öl

Einziehen und wohlfühlen – das war mein erstes Gefühl bei diesem wunderbaren Objekt. Mit viel Herzblut und Inspiration wurden das Haus und der traumhafte Garten gestaltet.
Das äußerst gepflegte und geräumige Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten befindet sich in einem kleinen Örtchen Nahe Spiegelau und steht auf einem 850 m² großen Grundstück. Das vollständig eingefriedete Grundstück besteht eigentlich aus zwei Flurnummern, zum Bestandshaus gehört eine Fläche von 850 m², der Garten ist ein weiteres, erschlossenes Baugrundstück mit 949 m², welches für 100.000,00€ dazu erworben werden kann.
Das Zweifamilienhaus, mit möglicher Einliegerwohnung (Einholung der nötigen Genehmigung erforderlich) im Dachgeschoss, wurde 1979 in Massivbauweise errichtet und fortlaufend renoviert. Die Öl-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 2010, die Solaranlage sorgt für ausreichend Warmwasser, jedes Stockwerk kann zusätzlich mit Kamin- bzw. Schwedenöfen beheizt werden.
Im, ab Februar freistehenden, Erdgeschoss befinden sich das geräumige Wohnzimmer mit Balkon und einladender Terrasse (vom Balkon hat man Zugang zur Garage), die großzügige Essdiele mit Kaminofen und Treppe zu den weiteren Geschossen, Küche mit angrenzender Speisekammer. Des Weiteren vervollständigen ein Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gäste-WC, Diele und das Badezimmer mit Wanne, Dusche, WC, Bidet und Waschtisch die ca. 128m² große Wohnung.
Das von den Eigentümern bewohnte Untergeschoss (kann flexibel geräumt werden), mit ca. 80m² hat einen separaten Eingang und Zugang zum wunderschön gestalteten Außenbereich. Die gemütliche Wohnung besteht aus Wohn-, Essbereich mit tollem Holzofen, Küche, Schlafzimmer mit Einbauschrank, Gästezimmer bzw. Büro (ohne Fenster). Das mit Dusche, Waschtisch und WC ausgestattete Badezimmer ist zeitlos und neuwertig. Im UG befinden sich zudem der Heiz- und Waschraum, Tankraum und das abgeschlossene Treppenhaus zum Erdgeschoss. Über die Terrasse gelangt man zur Werkstatt und zum Kellerraum.
Das imposante Dachgeschoss (ca. 75m²) mit seinem isolierten Dachstuhl würde bei einem Ausbau Platz bieten für ein Schlafzimmer mit Ankleide (bereits vorhanden), großer Wohn- Küchenbereich mit Schwedenofen und Balkon, sowie ein Badezimmer mit Dusche, WC und Waschbecken (bereits vorhanden).
Vervollständigt wird das einmalige Anwesen durch seinen besonderen Baumbestand, die kleinen liebevollen Details, wie der kleine Pavillon, Teich, offener Kamin/Grill, die Backsteinmauern, Insektenhotel und das kleine Mülltonnenhäuschen. Das elektrische Sektionaltor der Doppelgarage wurde kürzlich erneuert.

Individuelle Ausstattungsmerkmale:

- Kachel-/Schwedenofen

850 m² + optional 949 m² Baugrundstück (aktuell Garten)
Baumbestand und eigener Brunnen (17m tief)
2 Wohneinheiten + ELW (Genehmigung erforderlich)
Balkone und Terrasse
3 Bäder
Einbauküchen
Kamin- und Schwedenöfen
Doppelgarage
Garage mit Werkstatt und Holzschuppen
Gartenhaus, Gewächshaus und Hochbeete
weiterer Holz- bzw. Anhängerschuppen
toll gestalteter Garten mit Pavillon, Teich und liebevollen Details
Solaranlage

Gehobene Ausstattung
Dachform: Satteldach
Bauweise: Massiv
Fußboden: Fliesen, Parkett
3 Badezimmer

Zusätzliche Angaben Wir arbeiten im Alleinauftrag zu festen Konditionen.

Maklercourtage: Die Maklercourtage beträgt ortsübliche 3 % vom notariellen Kaufpreis, zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer, = 3,57 % gesamt vom Kaufpreis, jeweils vom Verkäufer und Käufer. Die Maklerfirma ist für beide Seiten provisionspflichtig tätig. Der Provisionsanspruch gilt auch gegenüber Lebensgefährten, Verwandten, Familienmitgliedern, Lebensgemeinschaften, Betriebsvertretern oder Franchisegebern/Partnern. Kontaktaufnahme, Besichtigungen, Verhandlungen erfolgen ausschließlich über unser Büro!

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ortsüblich erschlossen

• Einliegerwohnung
• Garage vorhanden
• 3 Stellplätze
• Gartenmitbenutzung

Energieausweistyp	Verbrauchsausweis		Bezeichnung	Wärmeerzeuger 2010
Wesentlicher Energieträger	Öl, Holz		Endenergieverbrauch	72,30 kWh/(m²a) inkl. Warmwasser
Ausgestellt am	22.08.2016		Energieeffizienzklasse	B
Gültig bis	2026/08/21		Baujahr (gemäß Energiepass)	1979

Spiegelau, der bekannte Glasmacherort liegt direkt an der Grenze zum Nationalpark Bayerischer Wald, auf einer Höhe von ca. 760 Metern und gehört zum Landkreis Freyung - Grafenau. Die schöne Gemeinde Spiegelau verfügt über eine ideale Infrastruktur, wie Kindergarten, Schule, Arzt, Apotheke und gute Einkaufsmöglichkeiten. Wanderwege, Naturfreibad, das Waldspielgelände sowie die wildromantische Steinklamm sind nur eine kleine Auswahl an dem, was der Bayerische Wald zu bieten hat. Die nächste Autobahnauffahrt zur A 3 (Passau / Nürnberg) ist ca. 40 km entfernt.

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