AIGNER - Besonderheit im Villenviertel Gern: Charmant und frisch saniertes Stadthaus mit Süd-Garten

Kaufpreis

2.980.000,00 €

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Wohnfläche ca.	196,71 m²		Grundstücksfläche ca.	156,00 m²
Zimmeranzahl	6		Baujahr	1938
Verfügbar ab	ab sofort		Zustand	teilsaniert
Nutzungsart	wohnwirtschaftlich		Heizungsart	Zentralheizung
Befeuerungsart	Gas

Wer ein individuelles, modernes Zuhause in bevorzugter Lage sucht, wird von diesem außergewöhnlichen Reihenhaus begeistert sein: Das Stadthaus bietet ein Wohnkonzept, das sich nach vollumfänglicher und hochwertiger Sanierung mit durchdachter Großzügigkeit, einladendem Flair und exklusivem Wohlfühlcharakter präsentiert. Es umfasst vier vollwertige Wohngeschosse, das Raumangebot von sechs Zimmern macht es zum perfekten Familiendomizil. Durch die abgestufte Geländesituation ergibt sich straßenseitig ein dreigeschossiges, gartenseitig ein viergeschossiges Gebäudebild. Auf der erhöht liegenden Straßenseite befindet sich der charmante Vorplatz mit dem Hauseingang zum Erdgeschoss. Von hier gelangt man in den Flur mit Garderobe, ins moderne Gäste-WC und zum lebendigen Mittelpunkt des Hauses – den fast 44 m² großen Wohn-/Essbereich mit offener Küche. Große Fenster lenken von hier den Blick ins idyllische Grün des eigenen und umliegender Gärten, das man auch auf dem vorgelagerten hausbreiten Balkon genießen kann – ein idealer Platz für ein Glas Wein zum Tagesausklang.

Eine Etage tiefer erstreckt sich das helle Gartengeschoss. Hier liegen zwei Räume mit direktem Zugang zur Süd-Terrasse und zum gepflegten Garten, der von blühenden Nachbargärten eingefasst wird. Zusammen mit einem zeitgemäßen Design-Duschbad wurde hier ein eigener wohnlicher Bereich geschaffen, der viele Optionen bietet. Ein Wäschebereich und der Heizungsraum sind ebenfalls im Gartengeschoss untergebracht.

Das Obergeschoss bietet zwei weitere Schlafzimmer sowie einen offenen Dielenbereich, der als Stauraum für Schränke oder als erweiterter Spielbereich genutzt werden kann. Moderne Ästhetik prägt das Badezimmer dieser Etage, das mit Badewanne, Rainshower-Erlebnisdusche, breitem Waschtisch und Handtuchheizkörper zur Wellnessoase wird. Auch hier bietet ein hausbreiter Balkon schöne Aufenthaltsqualität. Geht man ganz nach oben, wird man von einem stimmigen Raumkonzept empfangen, das wie gemacht ist für den Elternbereich: Der offene Galeriebereich mit Gaube kann als Lese- oder Arbeitsplatz gestaltet werden, alternativ ist hier Platz für Fitnessgeräte. Das große Schlafzimmer mit breitem Gaubenfenster und charmanten Dachschrägen bietet viel Raum für Rückzug und Entfaltung – inklusive freiem Blick über die Dächer ins satte Grün der Umgebung. Ein eigenes Badezimmer darf selbstverständlich nicht fehlen – ebenso wie beim Bad im OG wartet hier eine Relaxzone in stylischem Design.

- Massive Holzeingangstür
- Schmuckvolle Holzfensterläden an der Straßenfassade
- Eingezäunter, gepflasterter Vorgarten mit Beeten und Designmüllhäuschen
- Dielen, Wohn- und Schlafräume mit elegantem Fischgrätparkett in Eiche
- Farblich passende, aufgearbeitete Holztreppen, wandseitig mit Edelstahlhandlauf
- Vollholz-Kassettentüren in Weiß mit Edelstahlbeschlägen
- Neue Fenster mit 3-fach-Isolierverglasung mit langlebiger weißer Kunststoffrahmung
- Komplette Erneuerung aller Sanitärräume
- Elegante großformatige Fliesenbeläge, z. T. raumhoch, passend zum Farbkonzept
- Puristisch moderne Design-Bäder mit Markensanitärausstattung, darunter offene Rainshower-Duschen mit Ablaufrinne, edlen Bronzearmaturen (Zazzeri), teils als Wandauslauf-Systeme, weiße Aufsatzwaschbecken, edle Handtuchheizkörper u. v. m.
- In Bädern abgehängte Decken mit Deckenspots
- Elektrische Rollläden an allen Fenstern
- Balkone über volle Hausbreite im EG und OG
- Teilüberdachte Terrasse mit hellgrauem Steinbelag
- Privater Garten mit Rasen, Beeten und Trittstein-Weg zum südlichen Gartentor
- Energetische Sanierung durch hocheffiziente Wärmedämmung bei Fassade, Dach und Bodenplatte
- Neuer Fassaden-Putz und -Anstrich
- Erneuerung des Dachstuhls, der Eindeckung (Biberschwanzziegel) und der Spenglerelemente (Kupfer)
- Zukunftsorientiertes Energiekonzept mit Gas-Brennwertkessel (2022) und Solarkollektoren für die Warmwasserbereitung
- Fußbodenheizung im Gartengeschoss
- Gesundes Raumklima durch dezentrale Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung

Zusätzliche Angaben Baujahr: 1938
Befeuerung/Energieträger: Gas
Energieausweistyp: Bedarfsausweis
Energiekennwert: 34,7 kWh/(m²*a)
Energieeffizienzklasse: A
Heizungsart: Gas-Heizung

• Keller

Energieausweistyp	Bedarfsausweis		Endenergiebedarf	34.70 kWh/(m²a)
Ausgestellt am	24.04.2023		Energieeffizienzklasse	A

Hier wohnen Sie unbestritten in einer der attraktivsten und gefragtesten Adressen Münchens. Die ruhige Straße liegt im Viertel Gern – Teil des Stadtbezirks Neuhausen-Nymphenburg und berühmt für seine Villenkolonie, elegante Stadthäuser und grüne Alleen. Das majestätische Wittelsbacher-Schloss mit seinen prachtvollen historischen Gebäuden und den gepflegten Parkanlagen liegt nur einen gut 20-minütigen Spaziergang entfernt, entlang am idyllischen Nymphenburger-Biedersteiner-Kanal, der direkt vor der Haustür verläuft. Ihrem Zuhause gegenüber befindet sich eine weitere Münchner Institution: Das Dantebad. Mit weitläufigen Grünflächen und altem Baumbestand lädt das berühmte Freibad im Sommer und Winter zu Erfrischung oder Training ins kühle Nass der zahlreichen Außenbecken oder in die Fitness- und Saunalandschaft ein. Nur vier Gehminuten sind es zum Taxispark, wo mit dem Taxisgarten einer der beliebtesten Münchner Biergärten seine Besucher erwartet. Im Park gibt es neben baumbestandenen Wegen und Wiesen auch einen großen Spielplatz und einen Senkgarten, die einen Besuch lohnen.

Das ruhige, grüne Wohnen an diesem Standort verbindet sich mit dem angenehmen Komfort einer urbanen Infrastruktur. Bäckerei und Cafés, Lebensmittelmärkte und Metzgerei, eine breite Vielfalt an Restaurants, Apotheken, Ärzte und Kliniken, Kindertageseinrichtungen und Schulen – all das liegt im direkten Umfeld, vieles bequem zu Fuß erreichbar. Besonders ideal ist die Verkehrsanbindung:
Die U-Bahn-Station "Gern" liegt nur 4 Gehminuten entfernt und bietet Anschluss zur U 1 und U 7 und damit eine direkte Verbindung in die Münchner Innenstadt, zur Shopping-Vielfalt im Olympia Einkaufszentrum oder zu wichtigen Umsteigeknoten. Mit dem Auto erreicht man in wenigen Minuten die Innenstadtachse Dachauer Straße oder den Mittleren Ring, der zum Olympiapark oder zu den nahegelegenen Autobahnen A 96 und A 95. Alltag oder Freizeit – für kurze Wege ist bestens gesorgt. 

Stadtteil-Portrait

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